1RR.CZ 1. realitní revue

Menu

Aby realitní obchod neskončil u soudu

6.10.2015

Jak se vyhnout právním problémům v souvislosti se sjednáváním realitního obchodu, jsme zjišťovali u pražské advokátky Michaely Šafářové.

 

Realitní makléři občas končí u soudu, někdy to může být i z důvodu že prodejce udělá neúmyslnou chybu, případně nemusí získat veškeré informace o nabízené nemovitost od prodávajícího. Existuje podle vás nějaký univerzální recept na postup při obchodních případech, díky kterému se makléř nikdy nemůže dostat do nepříjemné situace?

 

Univerzální doporučení postupu, který by byl s to zcela vyloučit odpovědnost osob činných v realitní oblasti, neexistuje. Nicméně lze doporučit určité kroky, které mohou pravděpodobnost vzniku a dopady těchto nepříjemných situací minimalizovat. Základním doporučením by určitě bylo, aby pracovníci realitních kanceláří vynakládali při uzavírání kontraktů a další činnosti dostatečnou míru pečlivosti a obezřetnosti - typicky by se tak měli vyhnout situacím, kdy se snaží narychlo uzavřít smlouvu o prodeji nemovitosti, ačkoliv nemají od obou smluvních stran dostatek informací, přičemž může dojít k tomu, že při jejich znalosti by byl v krajním případě prodej i vyloučen. V takovém případě výrazně vzrůstá riziko nepřesností, chyb a dalších vad, které mohou v některých případech vést až např. k neplatnosti právního jednání a vzniku škody na straně klienta. Určitě stojí za zmínku též doporučení, aby realitní pracovníci spolupracovali při vytváření odborné právní agendy (typicky kupních či nájemních smluv) s právníkem.

Ačkoliv laická veřejnost má často dojem, že v některých záležitostech je konzultace s právníky nadbytečnou, opak může být pravdou, neboť osoba, která se v této oblasti řádně orientuje, je zpravidla schopna dohlédnout mnoha důsledků určitých jednání a situací, které zůstávají běžnému občanovi na první pohled ukryty.


Je podle vás lepší, aby byl realitní makléř pojištěn pro případ, že by se nějaký obchod nepovedl? Nebo se stačí držet jistých pravidel, která zaručí, že se makléř nedostane do problémů?

Určitě bych též doporučila, aby realitní kanceláře či makléři měli uzavřenu pojistnou smlouvu pro případ, že by svou činností způsobili škodu. Tento preventivní krok se může sice jevit zbytečně nákladným, ale realita je taková, že i při nejlepších úmyslech a vysoké míře opatrnosti může k chybě dojít, přičemž v takové situaci může pojištění výrazně snížit negativní dopad takové chyby na realitní kancelář, makléře či jednotlivého pracovníka. Dokonce i připravovaná právní úprava podnikání v oblasti realit (momentálně ve fázi věcného záměru)  by měla do budoucna realitním kancelářím uložit povinnost mít uzavřenu pojistnou smlouvu pro případ způsobení škody.

Ve většině případů realitní obchody probíhají mezi klienty realitní kanceláře, která hraje pouze roli zprostředkovatele. Jaká část zodpovědnosti v případě nepovedeného obchodu padá na vrub klientů? Sporné mohou být mj. případy, kdy byla podepsána rezervační smlouva, zaplacen rezervační poplatek, z transakce nakonec sešlo. Pak bývají dohady, jestli se rezervační poplatek bude vracet či nebude. Záleží pouze na tom, jaký postup za dané situace definuje rezervační smlouva, nebo v případě, že by došlo na soud, by byly posuzovány i dalších okolností? A je možné, že konečný verdikt soudu bude v rozporu s tím, co je sjednáno v rezervační smlouvě?

Takto zcela obecně nelze říci, jaká část odpovědnosti spadá v případě nepodařeného obchodu na klienta a jaká na realitní kancelář. Vždy bude nutné posuzovat konkrétní dohodu klientů a realitní kanceláře a práva a povinnosti, které z této dohody jednotlivým stranám vznikají. Při takovém posuzování pak bude hrát zásadní roli též to, kdo svou povinnost porušil a jakým dílem toto porušení přispělo k neuskutečnění plánovaného obchodu.

Co se rezervačních smluv týká, nejsou výjimkou případy, kdy některá ustanovení těchto smluv odporují zásadám ochrany spotřebitele a kdy tato ustanovení mohou být soudem shledána jako ustanovení neplatná. Podle § 1812 odst. 2 občanského zákoníku se např. nepřihlíží k ujednáním smluv odchylujících se od ustanovení zákona stanovených k ochraně spotřebitele. § 1813 občanského zákoníku pak zakazuje ujednání, která zakládají v rozporu s požadavkem přiměřenosti významnou nerovnováhu práv a povinností stran v neprospěch spotřebitele. Na základě citovaných ustanovení pak např. ujednání smlouvy, které by na jedné straně stanovilo klientovi v případě neuskutečnění obchodu z důvodů na jeho straně smluvní pokutu ve výši rezervační zálohy a zároveň nestanovilo žádnou smluvní pokutu realitní kanceláři pro případ neuskutečnění obchodu z důvodů na straně realitní kanceláře, by bylo zakázáno a tudíž neplatné. Na základě uvedeného tak lze říci, že je teoreticky možné, že pokud by spor mezi klientem a realitní kanceláří dospěl až k soudnímu řešení, mohl by soud dojít k závěru, že některá ujednání rezervační smlouvy jsou neplatná, a tedy by fakticky rozhodl v rozporu s ujednáními v podepsané smlouvě.

Pokud je dojednáván nějaký složitější realitní obchod, realitní makléř i s klienty, případně navíc i s právníky absolvují několik jednání, na kterých jsou vyjasněny všechny podrobnosti obchodu, případně dochází k přípomínkování smluv atd. Existuje podle Vás povinnost vést zápisy z těchto schůzek, nebo jsou tyto zápisy spíše výhodou pro případné pozdější spory? Kdo by případně měl tyto zápisy z jednání pořizovat?

Žádný právní předpis nestanovuje realitním kancelářím povinnost vést zápisy ze schůzek a jednání s klienty, nicméně, jak je uvedeno v otázce, tyto zápisy mohou být v některých situacích velmi prospěšné, a to nejen v případě sporu, ale i např. v situaci, kdy realitní pracovník potřebuje ověřit postup, který byl na schůzce dohodnut, a který zatím nebyl nikterak formalizován. Zápisy by podle mého názoru měl pořizovat pracovník realitní kanceláře a jejich obsah by měl být stvrzen přítomnými. Taktéž pokud by na jednání došlo např. k vznesení neobvyklého požadavku klientem, na němž by tento trval, nelze než doporučit nechat si tento od klienta potvrdit ideálně podpisem takového zápisu nebo vyžádáním opětovného potvrzení pomocí emailu.


V případě, že by nějaký zápis ze schůzky existoval, byl všem zúčastněným rozeslán a nikdo by proti znění zápisu neprotestoval, je možné toto vnímat, že co je uvedeno v zápisu se bere jako dohodnutá záležitost? A jakou má dnes váhu e-mail – jaký je z pohledu zákona rozdíl mezi tím, když by zápis z jednání či jakákoli jiná písemnost byla poslána e-mailem a nebo doporučenou poštou?

Nelze konstatovat, že byl-li zápis zúčastněným osobám zaslán a nebyly-li proti němu vzneseny námitky, je tento zápis odrazem dohodnutých a projednaných skutečností. Domněnka "kdo mlčí, souhlasí" se v právu obecně často nevyskytuje, a zejména v oblasti ochrany spotřebitele ji rozhodně nelze aplikovat. Lze tedy rozhodně doporučit, aby všichni účastníci vyslovili jasný souhlas s obsahem zaslaného zpracovaného zápisu, např. odpovědním dopisem nebo e-mailem. V takové situaci lze považovat toto ujednání za závazné.

E-mail je dnes obecně považován za jeden z možných způsobů komunikace, přičemž zákon neřeší explicitně vztah emailu a doporučené pošty. Ve smluvních vztazích je pak obvyklé, že si strany mezi sebou dojednají přímo způsob komunikace s tím, že tento je pro ně obecně závazný. Podstatné zde bude také posouzení obvyklého způsobu komunikace mezi stranami. Pokud např. realitní kancelář obvykle a ve všech záležitostech komunikovala s klientem prostřednictvím e-mailu a klient v takové komunikaci aktivně vystupoval, lze mít za to, že tento způsob komunikace obě strany uznávají. Nicméně pro případ, že by bylo třeba např. v následním soudním sporu prokazovat doručení zásilky s určitým obsahem, nelze než doporučit zaslání doporučenou zásilkou na adresy sdělené účastníky.

V současnosti je zejména v Praze velký počet cizinců, kteří si nakupují či pronajímají nemovitosti, cizinci jsou často i na straně pronajímatelů či prodávajících. Pokud cizinci mají například své nájemní smlouvy ve svém jazyce, případně v angličtině. Mohou být tyto smlouvy platné, i když jsou uzavřeny na území ČR?

Smlouvu lze obecně uzavřít v jakémkoliv jazyce, kterému obě strany rozumí. Je tudíž možné uzavřít smlouvu podle českého práva např. v anglickém jazyce. K předcházení konfliktů a pro snazší orientaci české klientely lze však doporučit uzavření smlouvy např. v dvojjazyčné formě, kdy obě znění budou vedle sebe např. v českém a anglickém paralelním znění. Při tomto postupu je pak nutné určit, které znění má v případě rozporu přednost.

Může klient realitní kanceláře trvat na tom, aby cizojazyčné smlouvy byly přeloženy? Čí je povinnost tento překlad pořizovat?

Klient samozřejmě může na překladu cizojazyčné smlouvy trvat, a to zejména v situaci, kdy jazyk, ve kterém je smlouva vypracována, dostatečně neovládá. Takový postup lze považovat za rozumný a obezřetný a realitní kancelář by mu měla vyhovět. Zákonnou povinnost pořídit překlad smlouvy pak samozřejmě realitní kancelář nemá, nicméně za situace, kdy by klient odmítl uzavřít smlouvu v cizím jazyce s tím, že jí dostatečně nerozumí, nemohlo by to být základem pro vymáhání smluvní pokuty pro neuzavření smlouvy, neboť takové jednání by popíralo smysl a účel samotných zprostředkovatelských služeb.

V případě, že například pronajímatel pošle nájemní smlouvu v angličtině, realitní makléř ji přepošle klientovi, který ji pošle zpět i se svými připomínkami a nakonec podepíše. Je možné, aby klient pak tvrdil, že smlouva je neplatná, že nevěděl, co podepisoval a například požadoval navrácení zaplaceného finančního obnosu?

Zde by opět velmi záleželo na konkrétní situaci a na tom jak a zda byl klient poučen realitním pracovníkem o dokumentu a verzi, kterou podepisuje. Obecně by samozřejmě měl každý být vědom toho, co podepisuje, stejně tak jako práv a povinností, které mu z toho vyplývají. Lze si ale také poměrně jednoduše představit situaci, kdy v rozporu s tvrzením realitního pracovníka klient v časové tísni podepíše dokument, který se verzí ani obsahem neshoduje s vůlí klienta. V takové situaci by pak bylo věcí dokazování, jaké skutečnosti zde hrály roli, na základě čeho se klient domníval, že podepisuje jiný dokument a tak dále. Tyto skutečnosti by však musel tvrdit a prokázat právě klient a toto je obecně poměrně nesnadné.

 

 

zpět