Daň z nabytí nemovitých věcí (daň z převodu nemovitostí) a její optimalizace
7.3.2016
S advokátkou Michaelou Šafářovou jsme mluvili o dani z nabytí a změnách, které nás čekají.
Daň z nabytí nemovitých věcí (řada z nás ji označuje trochu nepřesně jako „daň z převodu nemovitostí“) se nejspíš od 1. 7. 2016 nebo ještě později (záleží na termínu schválení našimi zákonodárci) mění, její výše sice zůstává na čtyřprocentní hranici, nicméně nově má povinnost hradit tuto daň kupující nemovitosti. Myslíte, že tato změna bude znamenat nějakou zásadní komplikaci a objem obchodovaných tzv. secondhandových nemovitostí se sníží na úkor prodejů developerů – u novostaveb totiž daň z nabytí není…
Předně je třeba říci, že tuto změnu činí Ministerstvo financí za účelem odstranění komplikací, které často vznikaly v případech, kdy se smluvní strany nepřesnou smluvní formulací snažily převést povinnost k zaplacení daně na kupujícího. Novela počítá i se zrušením ručení za splnění daňové povinnosti druhou smluvní stranou, proto lze minimálně v tomto směru říci, že povede spíše ke zjednodušení a úbytku komplikací.
Co se obchodování s nemovitostmi týká, nedomnívám se, že by navržená změna měla mít na jeho objem větší vliv, a to ať už se jedná o nově dokončené nebo starší nemovitosti. Změna poplatníka daně může teoreticky vést k mírnému snížení ceny těchto starších nemovitostí. Na druhou stranu je ale potřeba vnímat i vyjádření developerů, kteří uvádějí, že v důsledku uvedené novely jim vzrostou náklady na pořízení pozemků pro výstavbu nových nemovitostí, čímž druhotně vzrostou i ceny nově dokončených domů a jednotek. Pokud pak vezmeme do úvahy výše uvedené, lze shrnout, že novela zákonného opatření senátu o dani z nabytí nemovitých věcí povede patrně k dílčím změnám v prodejních cenách nemovitostí. Nepředpokládám však zásadní vliv na objem prodejů nemovitostí ani na poměr prodeje nemovitostí nově dokončených v porovnání s prodejem nemovitostí starších.
Máte přehled, jak je to s převody nemovitostí v zahraničí, kdo a kolik za takové úkony státu platí? Myslíte si, že pokud by došlo ke snížení daně, by nastalo na trhu s nemovitostmi jisté oživení?
Materiál Ministerstva financí i odborníci v dané oblasti uvádějí, že určení osoby poplatníka daně z nabytí nemovitých věcí jako strany kupující je běžné ve většině evropských zemí. Co se výše této daně týká, má samozřejmě každý stát svou vlastní sazbu. Obecně lze říci, že Česká republika patří k zemím s vyšší sazbou této daně. Podíváme-li se po okolních státech, vyšší převodní daň mají např. v Německu, Rakousku, Francii či Španělsku. Naopak např. na Slovensku, ve Velké Británii či Rusku je převod nemovitostí daňově nezatížen.
Obecně lze samozřejmě říci, že teoretické snížení nebo úplné zrušení daně v nabytí nemovitých věcí by mohlo trh s nemovitostmi do jisté míry oživit. Někteří v této souvislosti poukazují na sousední Slovensko, kde po zrušení převodní daně v roce 2005 realitní trh celkově posílil. Na druhé straně je ale nutné vidět fakt, že daň z nabytí nemovitých věcí je poměrně stabilním a snadno prokazatelným příjmem státního rozpočtu, jehož výpadek by mohl být pro státní pokladnu poměrně citelný.
Ovlivní daňová změna například pravidla pro inzerování nemovitostí? Doposud – pokud se například nehradila zvlášť provize RK – byla inzerovaná cena realit pro kupující prakticky konečná. Měla by podle vás inzerce nemovitostí obsahovat údaje, jaké bude mít ve skutečnosti kupující celkové náklady spojené s pořízením nabízeného bytu či domu, tedy vč. daně z nabytí?
Změna daňových předpisů by se podle mého názoru v oblasti inzerce nemovitostí odrazit neměla. Samozřejmě je možné, že někteří kupující se budou následně snažit o snížení ceny nemovitosti v důsledku povinnosti platit převodní daň, nicméně to nelze vyloučit ani nyní. Tím pádem se domnívám, že spíš než na samotnou inzerci může mít tato novela dopad na počet kupujících licitujících o ceně.
Co se uvedení případné výše daně z nabytí nemovité věci v inzerátech týká, domnívám se, že toto nebude nutné. Povinnost kupujícího hradit daň bude přímo vyplývat ze zákona. Inzerát ze své povahy poskytuje informace o nabízeném plnění a jeho ceně, proto podle mého nelze spravedlivě požadovat, aby mimo výše uvedeného obsahoval ještě detailní výčet dalších možných poplatků a povinností, které mohou z transakce pro kupujícího vyplynout.
Občas se stává, že se reality prodávají kvůli optimalizaci daní jaksi nadvakrát, jedna částka a smlouva na převod vlastnictví nemovitosti, druhá částka a smlouva na vybavení (např. nábytek). Je tento způsob legální? Prodej nábytku žádnému zdanění nepodléhá?
Pokud by těmito dvěma smlouvami byla skutečně zvláště převáděna nemovitost a její vybavení, které lze bez znehodnocení nemovitosti odnést, mohly by obě takové smlouvy být legálním a legitimním právním jednáním. To zejména za předpokladu, že cena nemovitosti skutečně odpovídá běžné ceně obdobných nemovitostí v dané lokalitě a obdobně cena vybavení odpovídá hodnotě a stavu takového vybavení. Např. lze tedy uvést, že není nic proti ničemu, pokud prodávající prodá jednou smlouvou kupujícímu dům za odpovídající pravděpodobně milionovou částku a druhou smlouvou mu pak prodá i sedací soupravu a stůl z dřevěného masivu za několik desítek tisíc korun.
Pokud ale zjevným účelem tohoto rozdělení prodeje do dvou smluv je cenová optimalizace, tedy např. ušetření na převodní dani, je situace odlišná. Občanský zákoník totiž stanovuje, že neplatná jsou právní jednání v rozporu se zákonem – důvodová zpráva pak doplňuje, že toto se vztahuje i na právní jednání zákon obcházející. Na základě těchto ustanovení tedy mohou být obě uzavřené smlouvy shledány jako neplatné. Zákonné opatření senátu o dani z nabytí nemovitých věcí navíc obsahuje mechanismy, které v případě, že je kupní cena nepřiměřeně nízká určují výši převodní daně z tzv. směrné hodnoty, takže kýžený efekt by se pro poplatníka stejně dostavit nemusel. Navíc při zjištění a prokázání takového jednání orgány finanční správy pak takovým osobám hrozí odpovědnost za správní delikt a uložení povinnosti neodvedenou daň uhradit, a to včetně penále. Z uvedeného se tedy domnívám, že takovýto postup není v souladu se zákonem, proto jej také nepovažuji za vhodný a nedoporučuji.
Jakým způsobem se výše daně počítá? Existuje ještě jiný způsob, jak je možné tento závazek vůči státu legálně optimalizovat kromě uvedeného prodeje vybavení zvlášť?
Daň z nabytí nemovitých věcí se vypočítává z kupní ceny nemovitosti a v případě, že je kupní cena nižší než tzv. směrná hodnota, vypočítává se z této směrné hodnoty. Uvedený nástroj je v zákonném opatření tuto daň upravujícím právě s ohledem na znemožnění různých daňových optimalizací a jiných daňových úniků. Jak již bylo uvedeno výše, daň z nabytí nemovitých věcí je upravena poměrně jasně a z pohledu státních orgánů představuje stabilní a dobře kontrolovatelný příjem státního rozpočtu. Z toho důvodu lze také doporučit, aby se lidé zbytečně nepokoušeli o různé daňové optimalizace, které by ve svém důsledku mohly vést spíše než k cílené úspoře k odpovědnosti za protiprávní jednání a zvýšeným nákladům při jejím projednávání.
Nejnovější aktualizace k problematice daně z nabytíí je zde.
Rozhovor o dani z nabytí nemovitých věcí přinášíme zde.
Mgr. Ing. Michaela Šafářová
advokátka
tel: +420 724 784 302
safarova@vaseadvokatka.cz
www.vaseadvokatka.cz
