Družstevní vlastnictví bytu – právní aspekty a převedení do osobního vlastnictví

2.5.2016

S advokátkou Michaelou Šafářovou jsme tentokrát mluvili o problematice družstevních bytů

Lidé mají z družstevního vlastnictví bytů často obavy, bývají opodstatněné?

Do jisté míry lze říci, že ano. V první řadě je nutné upozornit na fakt, že zatímco koupí bytu v osobním vlastnictví získává osoba přímo vlastnické právo k bytu, u družstevního bytu získává osoba pouze členský podíl v družstvu, s nímž jsou spojena mnohá významná práva (mimo jiné i právo na nájem bytové jednotky). V návaznosti na uvedenou formu vlastnictví lze obecně říci, že v případě družstevního vlastnictví bytů je jednotlivý vlastník v mnoha směrech podstatněji omezen než v případě vlastnictví osobního. Typickým příkladem takového omezení je nutný souhlas družstva s podnájmem bytu. Tedy pro osoby, které si kupují byt za účelem pronájmu lze jednoznačně doporučit byt ve vlastnictví osobním, neboť v případě bytu družstevního může ze strany družstva dojít až k zablokování možnosti pronájmu bytu třetí osobě (podnájmu). Obdobně je člen družstva omezen v možnosti stavebních úprav bytu, kdy oproti vlastníkovi bytu v osobním vlastnictví potřebuje k jakékoliv významnější úpravě souhlas družstva. Získání souhlasu družstva ovšem nemusí vždy být úplně jednoduchou záležitostí, neboť zejména u velkých bytových družstev může docházet k zablokování volby a fungování jednotlivých orgánů družstva, což může mít velmi negativní dopad na jednotlivé členy. V nejhorší situaci v podobě insolvence pak členům družstva hrozí, že se z nich při prodeji domu v rámci insolvenčního řízení stanou prostí nájemci bez jakéhokoliv práva na podílu na majetku družstva. Obdobná situace sice může teoreticky nastat i v případě bytů v osobním vlastnictví a špatně fungujícího SVJ, nicméně i v takovém případě budou v porovnání s členy družstva tito vlastníci bytů v osobním vlastnictví v lepším postavení s více možnostmi.

Nedobrovolný zánik vlastnictví bytové jednotky, kt. je napsaná na katastru na jméno majitele, může nastat prakticky jen kvůli zadlužení a následné exekuci uvalené na majitele, právní ochrana družstevního majetku je v tomto směru slabší, na co je nutné si dát pozor?

Jak je uvedené v předchozí odpovědi, v případě, kdy družstvo hospodaří špatně, v důsledku čehož se dostane do insolvence, mohou jednotliví členové přijít bez náhrady o svůj podíl na majetku družstva a stát se tak prostými nájemci. U bytu v osobním vlastnictví může sice být situace obdobná, nicméně i v případě, kdy jednotliví vlastníci bytových jednotek ručí za dluhy SVJ do výše ceny své jednotky, mají tito vlastníci stále možnost svůj ručitelský závazek uhradit z jiných zdrojů a poté se domáhat úhrady těchto nákladů ze strany osob, které danou situaci zapříčinily, aniž by tito vlastníci ztratili vlastnické právo k bytové jednotce v osobním vlastnictví. V obou případech je ale samozřejmě velmi důležité, aby ať už členové bytového družstva, nebo vlastníci jednotlivých bytových jednotek byli obezřetní a v co největší míře chránili svá práva preventivně.

 Co je například nutné zjistit o hospodaření družstva a mohou obsahovat nějaké nástrahy stanovy družstva?

V první řadě by se měl zájemce o koupi bytu, ať už v družstevním či osobním vlastnictví věnovat samotnému bytu popř. prostorám, které s ním kupuje (garáž, sklep) a společným prostorám domu. Všechny pořizované prostory je vhodné detailněji prohlédnout, zkontrolovat případné vady a jejich existenci zohlednit v kupní ceně. Co se bytového družstva týká, rozhodně by si zájemce o koupi členského podílu měl zjistit, jaké úpravy byly družstvem v poslední době prováděny a jaké úpravy družstvo do budoucna plánuje. Společně s tím je pak vhodné ověřit si (např. vyžádáním předpisu úhrad stávajícího nájemce) zjistit výši úhrad, které člen družstvu v souvislosti s nájmem bytové jednotky hradí. Jistě je účelné zkontrolovat hospodaření samotného družstva, což lze nejsnáze provést kontrolou účetních závěrek několik let nazpět. Všechny účetní závěrky by měly být veřejně dostupné ve sbírce listin rejstříku na stránkách www.justice.cz. Následně si může zájemce o koupi ještě ověřit aktuální závazky družstva vůči třetím osobám, které lze dohledat v této sbírce listin a případně vyžádat seznam od prodávajícího. Jisté nástrahy pak samozřejmě mohou obsahovat i stanovy družstva, a to například požadavkem vysoké účasti a vysokých většin při schvalování záležitostí běžného chodu. V bytových družstvech se pravidelně stává, že některé osoby na schůze nechodí a případný požadavek na vyšší kvorum tak může znemožňovat schválení i běžných záležitostí. Teoreticky mohou stanovy obsahovat i další pro členy ne příliš výhodná ustanovení, ale úskalí v souvislosti se stanovami představuje zpravidla spíše jejich dodržování než samotný obsah.

Je možné, že si zájemce koupí družstevní byt, je obeznámen s určitým stavem hospodaření a po určité době začnou vycházet najevo informace například o skrytém zadlužení družstva? Je v takovém případě možné od prodeje odstoupit? Kdo nese odpovědnost za škody, které vzniknou novému majiteli družstevního bytu?

Při koupi bytu v družstevním vlastnictví je potřeba této oblasti věnovat zvýšenou pozornost. Obecně lze kupujícím v takovém případě doporučit, aby si ve smlouvě sjednali, že stav hospodaření družstva v určité doložené kondici poskytuje věrný obraz o hospodaření družstva a v případě, kdy do určité doby po koupi vyjdou najevo skutečnosti, že družstvo má další závazky a dluhy, je kupující od kupní smlouvy oprávněn odstoupit. I pokud by tato možnost nebyla ve smlouvě přímo sjednána, lze z obecné úpravy odstoupení od smlouvy v občanském zákoníku dovozovat v některých situacích tuto možnost, nicméně pro její naplnění je nutné prokázat splnění celé řady kritérií, a proto je pro postavení kupujícího podstatně výhodnější mít tuto možnost zakotvenou přímo ve smlouvě. Co se náhrady škody týká, bude v každém konkrétním případě záležet na tom, kdo tuto škodu způsobil. Obecně platí, že škodu je povinen nahradit její původce. Tedy zamlčí-li některé závazky a nesrovnalosti v družstvu prodávající, měl by to být právě on, kdo tuto škodu nahradí. Problematické zde může být vyčíslení nebo přesné určení vzniklé škody. V konkrétních případech pak bude záležet i na druhu způsobené škody resp. její právní kvalifikaci, podle něhož bude nutné prokazovati případné zavinění osoby, která škodu měla způsobit.

Pokud jde o správu bytového domu, o hlasování o různých společných postupech ve věci oprav atd. – je z praktického hlediska výhodnější družstevní, nebo osobní vlastnictví?

Zpravidla bude vhodnější vlastnictví osobní, neboť v případě družstev obecně (nestanoví‑li stanovy jinak) platí, že na jednoho člena připadá jeden hlas bez ohledu na velikost bytu, jež je tomuto členovi pronajímán. U SVJ je situace opačná a zpravidla zde platí, že člen disponuje na shromáždění počtem hlasů, který odpovídá jeho podílu na společných částech domu a tedy i velikosti samotného bytu. Tzn. zatímco v případě družstva budou mít zpravidla vlastník garsonky i bytu o velikosti 4+1 oba po jednom hlasu, v případě SVJ bude mít vlastník bytu o velikosti 4+1 tolik hlasů, jaký je poměr podlahové plochy jeho bytu a všech bytů v domě, čímž bude velmi pravděpodobně mít více hlasů než vlastník oné garsonky.

Jak je složitý přechod od družstevního k osobnímu vlastnictví bytových jednotek? Co vše je nutné v takovém případě podniknout a platí se například daň z nabytí?

Samotný proces převodu bytových jednotek z družstevního do soukromého vlastnictví není až tak složitý, nicméně je vhodné dodržet základní kritéria a vypracovat si všechny potřebné dokumenty zavčasu, neboť počet vyhotovení jednotlivých dokumentů může být poměrně vysoký. Pro samotný přechod od družstevního k osobnímu vlastnictví je nejprve zapotřebí, aby všechny závazky družstva byly vypořádány a aby dům ani pozemky ve vlastnictví družstva nebyly zatíženy zástavním nebo obdobným právem. Poté je nutné přijmout na členské schůzi družstva rozhodnutí o převodu bytů do osobního vlastnictví stanovami požadovanou většinou hlasů. Toto rozhodnutí je pak nutné potvrdit i v písemné formě, listinou s podpisy všech osob, které hlasovaly pro tento převod. Poté by mělo být zpracováno prohlášení vlastníka budovy, kterým dojde k prostorovému vymezení jednotlivých částí budovy (tedy jednotek a společných částí). Prohlášení vlastníka budovy se poté podává k zápisu do katastru nemovitostí. Než dojde k zápisu tohoto prohlášení katastrem nemovitostí, je vhodné připravit jednotlivé smlouvy o převodu bytové jednotky. Po zapsání prohlášení vlastníka domu do katastru nemovitosti by mělo dojít k napodepisování těchto smluv a návrhu vkladu příslušných vlastnických práv do katastru nemovitostí. Po zápisu vlastnictví jednotlivých bytů do katastru nemovitostí je zapotřebí svolat ustavující schůzi SVJ, na které by mělo dojít ke schválení stanov. Po schválení stanov a volbě prvních orgánů SVJ je pak nutno nechat toto nově vzniklé SVJ zapsat do obchodního rejstříku, čímž dojde ke splnění formální podmínky jeho vzniku. V případě nabytí bytu z družstevního do osobního vlastnictví osobou, která je nájemcem tohoto bytu z titulu členství v družstvu, je takový převod osvobozen o daně z nabytí nemovitých věcí.

 

Mgr. Ing. Michaela Šafářová
advokátka
tel: +420 724 784 302
safarova@vaseadvokatka.cz
www.vaseadvokatka.cz

zpět