Jak na prodej a koupi nemovitosti ve vlastnictví firmy

20.1.2016

S advokátkou Michaelou Šafářovou jsme tentokrát rozebrali problematiku nemovitostí vlastněných firmou.

Nejen na trhu s komerčními, ale také s residenčními a tzv. secondhandovými nemovitostmi jsou reality vlastněné firmami, velice často se jedná o s.r.o., ale může jít o akciové společnosti atd. Firmy tyto objekty buď využívaly pro svou činnost, nebo jde o účelově založené společnosti, které mají jedinou funkci – je na ně napsaná nemovitost. Důvody mohou být různé - například v minulosti si cizinci nemohli v ČR pořizovat vlastní reality a zákony se často obcházely tak, že byla účelově založená firma, na kterou si cizinci zvolenou nemovitost pořídili. Na co se má připravit zájemce o takovou nemovitost? Je výhodnější koupit například byt i s firmou, na kterou je napsaný, nebo je lepší přepsat pouze nemovitost na konkrétní osobu? Co obě možnosti pro kupujícího a prodávajícího skýtají? Jak to vychází s daněmi, jak je to s daní z příjmu, z nabytí, DPH atd.? Jaká jsou pro obě strany rizika?

V případě prodeje pouze nemovitosti, která je ve vlastnictví společnosti, se bude jednat o převod formou klasickou kupní smlouvou. V takovém případě je potřeba dát si pozor na způsob jednání upravený v obchodním rejstříku pro danou společnost a tedy skutečnost, kdo musí za společnost kupní smlouvu podepsat. Pro prodávající společnost pak z prodeje vyplývají především povinnosti v oblasti účetnictví a vyřazení nemovitosti z majetku společnosti.

Ohledně daňových povinností, je nutné zaplatit daň z převodu nemovitých věcí, kterou podle současné právní úpravy hradí prodávající, a to ve výši 4%. Prodávající dále musí odvést daň z příjmu získaného prodejem nemovitosti, přičemž daň z příjmu právnické osoby činí 19 %. Ohledně DPH pak bude záležet především o jakou nemovitosti se jedná - v případě většiny bytů a domů je dodání (prodej) osvobozeno od DPH po uplynutí 5 let od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo kolaudačního souhlasu po podstatné změně dokončené stavby nebo jednotky.

V případě, že se zájemce rozhodne pořídit společnost, která vlastní daný byt, je nutné uzavřít smlouvu o převodu obchodního podílu. Kupující se tedy stane společníkem dané společnosti. V rámci vnitřní hierarchie společnosti pak je ještě důležitá osoba jednatele, kterou by se pravděpodobně také měl stát kupující. S koupí společnosti, ať už společnosti s ručením omezeným či akciové společnosti, se pojí další povinnosti. Je nutné podat příslušné návrhy na změny v obchodním rejstříku, je nutné vést účetnictví, každoročně vypracovávat účetní závěrku a další povinnosti, se kterými se také pojí další finanční náklady. Koupi společnosti bych tedy obecně pouze jako prostředek koupě nemovitosti nedoporučovala, obzvlášť pak pro osoby, které nemají s vedením společnosti žádné zkušenosti. V případě prodeje společnosti se neplatí daň z nabytí nemovitosti, prodávající společník pak musí případně odvést daň z příjmu ve výši 15%, přičemž za splnění určitých podmínek je tento příjem od daně osvobozen. V případě převodu obchodního podílu ve společnosti se jedná o plnění, které je osvobozeno od DPH bez nároku na odpočet.

 

Jak je možné se pojistit proti tomu, že u koupené firmy se časem ukážou nějaké dluhy, neuhrazené pohledávky, nedořešené právní spory atd.? Jaké mohou být ze strany prodávajícího garance a jak jsou tyto garance vymahatelné v případě, že firmu prodává například cizinec, který ihned po dokončení transakce zmizí někde v zahraničí?

Je možné uvést ve smlouvě o prodeji obchodního podílu společnosti veškeré dluhy, neuhrazené pohledávky a právní spory či jiné skutečnosti, přičemž lze např. vycházet z účetnictví, které společnost vede. Další možností je také nechat si zpracovat účetní audit nezávislým auditorem, aby měl kupující jistotu, že účetnictví společnosti je vedeno správně, ovšem toto již představuje další finanční náklady. Úplnou jistotu ale bohužel kupující mít nikdy nemůže. Ve smlouvě o převodu obchodního podílu je také možné sjednat si případnou možnost odstoupení od smlouvy či povinnost prodávajícího zaplatit smluvní pokutu v případě, že se tvrzené skutečnosti ukáží jako nepravdivé. Zákon o obchodních korporacích dále stanoví, že převodce je při převodu obchodního podílu ručitelem za dluhy vzniklé v době, kdy byl společníkem společnosti. Reálné vymožení těchto povinností v případě cizinců, kteří nemají v ČR žádný příjem ani majetek, je ale téměř nemožné.

 

Mezi další typy nemovitosti vlastněné účelově firmou patří různé komerční reality – např. hotely, restaurace atd. Takové firmy mají zpravidla mnoho smluv s dodavateli, mohou mít zaměstnance atd. Na druhou stranu ale kupující také potřebuje firmu, aby mohl v pořízeném objektu podnikat – je v tomto případě lepší pořídit komerční objekt i s existující firmou, nebo založit novou? Na jakých okolnostech toto závisí?

V takovém případě bude určitě vhodné zvážit veškeré okolnosti. Existující smlouvy s dodavateli a zaměstnanci mohu představovat určitou výhodu, ale také nevýhodu. Bude tedy nutné posoudit, zda kupujícímu tyto kontrakty vyhovují, zda není společnost zadlužena a v neposlední řadě také vůbec možnost tuto společnost reálně „koupit“, tedy skutečnost, zda je na nabyvatele převáděn podíl představující 100% nebo jen 50% základního kapitálu, popř. také nutnost schválení této transakce valnou hromadou společnosti. Dále je také nutné myslet na skutečnost, že reálně obchodní vedení společnosti náleží do působnosti jednatele, který může mít se společností smlouvu na určitou dobu za určitou odměnu, kdy toto může kupujícímu vyhovovat, ale také nemusí. V neposlední řadě je také nutné zvážit, zda daná společnost má živnostenská oprávnění pro činnost, kterou chce nabyvatel v objektu provozovat. Za zvážení také stojí pověst dané společnosti, kdy dobrá pověst a kvalita může být velkou výhodou.

Založení nové společnosti pak je vhodné zejména tehdy, pokud zájemce o nemovitost chce mít jistotu, že se s koupí nemovitosti nebudou pojit žádné dluhy společnosti a bude mít možnost si veškeré závazky sjednat podle vlastní vůle a za jím sjednaných podmínek.

 

Jednou z dalších možností je, že nemovitost patří firmě, která podniká v oblasti nemovitostí – například řada realitních kanceláří nabízí výkup domů a bytů, kt. se v zápětí začnou nabízet dál. Jaká jsou pravidla v případě takovéto transakce? Platí se daň z nabytí atd.?

V takovém případě se postup při prodeji nijak zásadně neodlišuje od koupě nemovitosti ve vlastnictví fyzické osoby. Sepíše se tedy kupní smlouva na předmětnou nemovitost, popř. se zajistí i úschova či financování koupě prostřednictvím hypotéky a následně na základě provedeného zápisu do katastru nemovitostí nabývá kupující vlastnické právo. Pouhá skutečnost, že je nemovitost nabývaná od právnické osoby nijak neovlivňuje daň z nabytí nemovitých věcí, tzn. i v tomto případě (pokud se nejedná o jiný důvod osvobození od placení daně) bude nutné zaplatit daň z nabytí nemovité věci ve výši 4 %.

 

Mgr. Ing. Michaela Šafářová
advokátka
tel: +420 724 784 302
safarova@vaseadvokatka.cz
www.vaseadvokatka.cz

 

zpět