Kovanda: Nejlevnější hypotéky se sazbou pod dvě procenta

Češi rvou bankéřům hypotéky z rukou, na hypotékách si půjčují historicky rekordní sumu. Úrok na hypotékách klesá hlouběji pod dvě procenta, avšak třeba na Slovensku jsou hypotéky stále levnější

Koronavirus sráží úroky na hypotékách. Ty tak byly loni v prosinci nejlevnější od března 2017. Jejich průměrná úroková míra spadla hlouběji pod úroveň dvou procent, konkrétně na hodnotu 1,96 procenta, jak vyplývá z dnes zveřejněných údajů Fincentrum Hypoindex.

V evropském měřítku však i tak patří české hypotéky k těm spíše dražším, neboť například průměrná sazba hypoték činila v eurozóně v listopadu – podle nejnovějších dostupných dat Evropské centrální banky – pouze 1,36 procenta. Na Slovensku byly hypotéky v listopadu 2020 k mání průměrně pouze za 1,05 procenta, vyplývá také z dat Evropské centrální banky (zde).

To, že koronavirová krize hypotéky zlevní, se víceméně čekalo. Mnohem překvapivější je obrovská chuť Čechů se v takto ekonomicky náročné době zadlužovat, leckdy na desítky let. Právě hypotéky totiž pro mnohé znamenají zadlužení na podstatnou část života. Přesto jsou Češi ochotni do takového zadlužení jít, a to v historicky rekordní míře. Loni tak bankéři podle poskytli lidem v ČR historicky rekordní objem hypoték, a sice za více než 254 miliard korun. V dosud rekordním roce 2016 poskytli hypotéky za necelých 226 miliard korun.

Bankéřům rvou hypotéky z rukou, a ti si je spokojeně mnou. Jenom v prosinci 2020 poskytli hypotéky za zhruba 29,5 miliardy. V celé historii poskytování hypoték v ČR, tedy od poloviny 90. let minulého století, existuje jen jeden jediný ještě úspěšnější měsíc, co se objemu poskytnutých hypoték týče. Jedná se o listopad 2016, kdy tuzemské banky poskytly hypotéky za přibližně 29,7 miliardy korun. To byl však výjimečný měsíc, jelikož 1. prosince 2016 nabýval účinnosti nový zákon o spotřebitelském úvěru. Ten zaváděl levnější možnost předčasného splacení hypotéky, na což banky v rámci kompenzace reagovaly zdražením hypoték. Lidé se tak tedy v listopadu 2016 „předzásobovali“ hypotékami, aby si je stihli vzít ještě při nízkém úroku, který byl právě v listopadu 2016 historicky nejnižší – nikdy předtím, ani nikdy od té doby nebyly hypotéky v Česku tak laciné. Průměrná sazba hypoték činila dle Fincentrum Hypoindex v listopadu 2016 pouze 1,77 procenta.

Loni v prosinci tato sazba činila tedy zmíněné 1,96 procenta. V prosinci přistoupila ke zlevnění hypoték pouze Raiffeisenbank, naopak UniCredit je zdražila. Na trhu je tak nyní celkem osm bank, které při pětileté fixaci nabízejí hypotéky se sazbou nižší než dvě procenta. Doba koronavirového zlevňování hypoték tedy v prosinci prakticky skončila. Nelze předpokládat, že průměrná sazba hypoték ještě jakkoli výrazněji klesne. Nelze počítat s tím, že by hypotéky zlevnily na, nebo dokonce pod svoji zmíněnou rekordně levnou úroveň z listopadu 2016.

Zřetelně to signalizuje vývoj „ceny peněz“. Například desetiletý úrokový swap je momentálně prakticky na svém maximu za celé období od loňského února, kdy koronovairová krize propukala. Opětovný růst „ceny peněz“ je projevem postupného zotavování naší i zahraničních ekonomik, resp. toho, že se nenaplňují pesimističtější z prognóz stran ekonomického dopadu druhé vlny koronavirové pandemie.

Růst „ceny peněz“, například právě sazby zmíněného úrokového swapu, znamená, že bankám zdražují zdroje, kterými hypotéky kryjí. Blízko svého maxima za celé období od loňského května je nyní dále výnos z desetiletých vládních dluhopisů ČR. Pro banky tak dává stále menší smysl hypotéky dále zlevňovat: jednak jim zdražují vlastní zdroje, jednak je stále atraktivnější zhodnocovat prostředky skrze investice do bezpečných vládních dluhopisů.

Za růstem úrokových sazeb zmíněných swapů či dluhopisů je zejména naděje vkládaná do úspěšné vakcinace podstatné části populace u nás i ve světě. Ta by znamenala postupný konec současného stavu, kdy je kvůli karanténním a protipandemickým opatřením ekonomika u nás i v zahraniční ochromena. Ruku v ruce s příznivější vyhlídkou se již nyní vrací očekávání rychlejšího ekonomického růstu české i zahraničních ekonomik, což podněcuje vzestup inflačních očekávání, a tedy také právě úrokových sazeb. Mezinárodní investoři také vyhledávají rizikovější aktiva, takže klesá jejich zájem o investice například právě do českých vládních dluhopisů. Výnos těchto dluhopisů tak roste.

Letos proto v Česku hypotéky už budou zdražovat, byť zpočátku jen velmi mírně. Kdo tedy vyčkává s tím, že by hypotéky mohly ještě výrazněji zlevnit, už se nedočká. Vzestup hypotečních sazeb by uspíšilo zvýšení základné úrokové sazby České národní banky, k němuž dojde nejpravděpodobněji – pokud vůbec – v posledním letošním čtvrtletí.

Poměrně levné hypotéky ale nyní pohání enormní zájem o koupi nemovitosti. I kvůli dostupným hypotékám tak reality v Česku dále zdražují, meziročně až o desítky procent.

Lidé v Česku do realit zhusta investují ještě i z jiných důvodů, než jsou levné hypotéky. Uvědomují si, že v době nízkých úrokových sazeb je výnos z nemovitostí, ročně třeba kolem čtyř nebo pěti procent, ještě lákavější alternativou. Také se obávají výraznější inflace, kterou v nadcházející době může způsobit expanzivní fiskální, resp. monetární politika vlád i centrálních bank. Peníze uložené v nemovitostech jsou před inflací chráněny lépe než ty uložené na spořícím nebo termínovaném účtu. Koronavirus také umocnil zájem Čechů o chaty a chalupy, které představují stále vítanější únik nejen před ruchem velkoměsta, ale také před jeho novým rizikem, tím pandemickým. Někteří se také obávají ztráty zaměstnání v nadcházející době, případně zhoršení své finanční situace, a tedy toho, že by jim banka nemusela již hypotéky poskytnout – chtějí to tedy stihnout ještě, než se tak stane. V neposlední řadě zájem o reality podněcuje loňské uvolnění podmínek České národní banky pro poskytování hypoték a rovněž loňské zrušení daně z nabytí nemovitosti.

Nejlevnější hypotéky na českém trhu
(v %, pětileté fixace, leden 2021):

Fio banka 1,58
mBank 1,64
UniCredit Bank 1,79
Sberbank, Equa, Moneta 1,89
Air Bank, Raiffeisenbank 1,99

Lukáš Kovanda, Ph.D. Národní ekonomická rada vlády (NERV) a Hlavní ekonom, Trinity Bank