Nemovitosti a hrozba exekuce - svěřenský fond jako záchrana?
10.10.2016
S advokátkou Michaelou Šafářovou jsme tentokrát mluvili o právních aspektech souvisejících s exekucemi nemovitého majetku, a také o takzvaném svěřenském fondu, který je svým způsobem ochranou a možností skrýt skutečného majitele reallit.
Jak exekuce majetku ovlivňují realitní trh?
Prodej nemovitosti v rámci exekuce je stále poměrně častým jevem na realitním trhu. Domnívám se, že pro běžného kupujícího, který kupuje nemovitost za účelem zajištění vlastních bytových potřeb, není nákup nemovitosti v rámci exekuce cestou, kterou by preferoval. Dražba a následující právní kroky pro kupujícího mohou být poměrně složité. Mnohem častěji je tento způsob využíván osobami, které mají na realitním trhu přehled a jsou si také vědomy právních stránek dané věci.
Vyvolávácí cena nemovitosti začíná na 2/3 obvyklé ceny. V případě, že za tuto vyvolávací cenu není o nemovitosti zájem a není tedy vydražena, se při další opakované dražbě vyvolávací cena dále snižuje. Je tedy možné koupit nemovitost, samozřejmě s ohledem na lokalitu a stav, za velmi výhodné ceny. Každý zájemce o takto prodávanou nemovitost by však měl počítat, že v některých případech není možné si byt či dům dostatečně prohlédnout a není tedy při koupi patrný její technický stav, mnohdy v nemovitosti také někdo bydlí a je tedy nutné počítat s dalšími náklady a uplynutím poměrně dlouhé doby, než je takové domy a byty možné využívat.
Velké oživení realitního trhu v rámci prodeje nemovitosti v exekuci přinesla možnost provádět elektronické dražby, kdy tento způsob nejenže rozšiřuje okruh osob, které se o dražbě dozví a účastní se jí, ale také přináší úsporu dalších nákladů exekuce, kdy není nutná fyzická přítomnost jednotlivých osob. Přehled exekucí prováděných prodejem nemovitosti lze najít mj. na Portálu dražeb provozovaném Exekutorskou komorou, díky kterému je také zajištěno informování širokého okruhu potencionálních zájemců o koupi nemovitosti a transparentnost celého systému.
Na co by si měli dát zájemci o nemovitost pozor, aby je například neohrozila exekuce majetku prodávajícího?
Především je nutné, aby zájemci o nemovitost před koupí nahlédli do katastru nemovitostí, kde je případně již nařízená exekuce prodejem nemovité věci uvedena, popř. je také možné nechat pořídit si výpis z Centrální evidence exekucí, kde jsou patrné veškeré případně nařízené exekuce prodávajícího či se informovat osobně společně s prodávajícím na příslušném soudu. V obou případech nahlížení do katastru nemovitostí a Centrální evidence exekucí se sice hradí drobný poplatek za vyhotovení těchto listin, ale s ohledem na případné nebezpečí pro kupujícího, je toto zanedbatelná částka. Obě listiny pak mohou také tvořit přílohu kupní smlouvy.
Dále je také vhodné v rámci kupní smlouvy uvést prohlášení prodávajícího, ve kterém prohlašuje, že na nemovitosti neváznou žádné exekuce a případné následky (např. smluvní pokuta, možnost odstoupit od smlouvy) pokud se toto prohlášení ukáže jako nepravdivé.
Co se stane, pokud je například podepsaná kupní smlouva na nemovitost, peníze jsou svěřeny do notářské či advokátní úschovy a v tento moment spadne některý z účastníků obchodu do exekuce?
Pro tento případ je nejdříve nutné rozlišovat jednotlivé fáze exekuce. Pokud je nařízena exekuce, ještě to neznamená, že daná nemovitost bude touto exekucí postižena. Prodej nemovitosti v rámci exekučního řízení by měl nastat pouze v případě, že není možné dosáhnout vymožení dlužné částky mírnějšími prostředky jako jsou např. srážky ze mzdy či přikázání pohledávky. Může se tedy stát, že i v případě exekuce, nebude nemovitost touto nijak dotčena.
Odlišná je pak situace, kdy je již konkrétně vydán exekuční příkaz k prodeji dané nemovitosti. Pokud byl tento vydán ještě před podpisem kupní smlouvy, může být taková smlouva považována za neplatnou, neboť dlužník - prodávající, už nemá dle zákona právo s nemovitostí disponovat. V takovém případě by peníze z úschovy měly být vráceny zpět kupujícímu.
V případě, že je exekuční příkaz k prodeji nemovité věci vydán po podepsání smlouvy, ještě před zápisem nového vlastníka do katastru nemovitostí, je nutné pečlivě zvážit veškeré možnosti konkrétního případu. Pro kupujícího je tak možné odstoupit od uzavřené smlouvy, kdy v takovém případě mu bude vrácena kupní cena složená na úschovní účet, po dohodě obou smluvních stran s exekutorem a věřitelem dlužníka také může dojít k převedení složených peněžních prostředků na úhradu dluhu vymáhaného v rámci exekuce, případně může kupující požadovat další nároky dle smluvních ujednání. Rozhodně by se nemělo stát, aby novému majiteli vázla na nemovitosti exekuce původního vlastníka nemovitosti a finanční prostředky by byly vyplaceny původnímu vlastníkovi. V těchto složitých případech však všem doporučuji konzultovat danou věc s advokátem, který dokáže zhodnotit, jaké řešení je v daném případě nejvhodnější.
Pokud je nařízena exekuce na kupujícího ve chvíli, kdy již jsou finanční prostředky složeny na účet úschovy, neměly by nastat žádné komplikace s vyplacením této částky prodávajícímu a věřitel kupujícího se může případně po nabytí vlastnického práva kupujícím domáhat provedení exekuce prodejem této nemovitosti.
Co je svěřenský fond? Může tento institut ochránit majetek před exekucí? Musí figurovat jméno skutečného vlastníka nemovitosti ve svěřenském fondu na katastru?
Svěřenský fond je dle ust. § 1448 občanského zákoníku účelové vyčlenění majetku z vlastnictví zakladatele. Zřízení svěřenského fondu je možné na základě smlouvy nebo pořízením pro případ smrti a je vždy nutné, aby se svěřenský správce zavázal tento vyčleněný majetek držet a spravovat. Takto vytvořený fond však není právnickou osobou, nemá svéprávnost a není ani věcí v právním smyslu, jedná se v podstatě o vyčleněný majetek bez vlastníka. Majetek vyčleněný do svěřenského fondu není možné postihnout exekucí zakladatele, je ovšem nutné v takovém případě také myslet na možnost věřitele dovolávat se relativní neúčinnosti či neplatnosti takového jednání, kterým by byl věřitel zkrácen na svých právech. V rámci exekuce je pak možné postihovat výnosy ze svěřenského fondu, které jsou vypláceny obmyšlenému
Zakladatel svěřenského fondu musí při jeho zakládání vždy vydat tzv. Statut svěřenského fondu, který vyžaduje formu veřejné listiny. Tento Statut je základním dokumentem svěřenského fondu a jsou zde řešeny nejdůležitější otázky týkající se jeho existence, např. označení fondu, vyčleněný majetek, účel fondu, způsob, jakým má být majetek spravován a také vymezí komu a za jakých podmínek má být z fondu plněno, tedy určí osobu, které se říká obmyšlený nebo také beneficient.
Pokud zakladatel vyčlení svůj majetek do svěřenského fondu, není již nadále dle práva vlastníkem tohoto majetku a oprávněným pro spravování majetku je nadále již jen svěřenský správce. Tímto správcem může být také zakladatel či obmyšlený, ovšem v takovém případě musí mít fond i dalšího správce, kterým je třetí osoba a tito správci musí jednat společně. Zakladatel tak ztrácí plnou kontrolu nad tím, jak bude tento majetek spravován.
V případě nemovitostí vyčleněných do svěřenského fondu, se v katastru nemovitostí v části určené pro vlastníka uvádí jméno svěřenského správce s poznámkou, že se jedná o svěřenského správce a nikde nefiguruje jméno zakladatele či obmyšleného.
V současné době také neexistuje veřejný seznam svěřenských fondů, kde by bylo možné dohledat jednoduše Statut jednotlivých fondů, do budoucna se však uvažuje o jeho zavedení, kdy by fungoval obdobně jako obchodní rejstřík a bylo by dohledatelné jméno zakladatele a dalších dotčených osob.
Jaké kroky by měl majitel nemovitosti podniknout v případě, že vše nasvědčuje tomu, že jeho majetek spadne do exekuce?
Exekuci lze provést jen způsoby uvedenými v zákoně č. 120/2001 Sb., exekučním řádu, přičemž tento zákon pro vymáhání peněžité pohledávky preferuje nejdříve provedení exekuce mírnějšími formami než je prodej nemovitosti, tedy srážkami ze mzdy, přikázáním pohledávky a až následně prodejem movitých a nemovitých věcí. Pokud se tedy majitel nemovitosti dostane do situace, že je proti němu vedena exekuce, měl by se snažit dohodnout s exekutorem na způsobu úhrady dlužné částky, kdy většina exekutorů je nakloněna rozumným návrhům týkajících se úhrady dluhu. Pokud tedy majitel např. nemovitosti pronajímá, lze se dohodnout, že výtěžek z nájmu bude každý měsíc použit na úhradu dluhu.
Pokud však majitel nemovitosti nemá možnost zaplatit svůj dluh jinou cestou než prodejem nemovitosti, je možné se pokusit po dohodě s exekutorem prodat nemovitost mimo dražbu za cenu stanovenou znaleckým posudkem, kdy v takovém případě dojde k úspoře nákladů na provedení dražby.
