Prodej a koupě pole, rybníku či lesa na bioreality.cz

Jiří Loskot - provozovatel serveru bioteality.cz je specialistou na tak trochu jiné reality.

Zemědělská půda, rybníky a lesy – jedná se o komodity, které jsou na realitním trhu trochu okrajové – mimo takový ten mainstream pro který jsou typické např. byty 2+kk atd. -  jaká má trh se zemědělskou půdou specifika?

To se snad ani nedá srovnávat, je to zcela jiný svět. Zemědělství a zejména lesnictví souvisí se stavařinou velmi okrajově. O něco blíže ke stavbám mají farmy a rybníky, obojí jsou sice stavby, ale opravdu velmi specifické. Základní rozdíl u půdy spočívá v tom, že pozemek je na rozdíl od staveb neobnovitelný, je ho na planetě dané množství a velmi obtížně se dá vyrobit. Snaží se o to v současné době snad jen Spojené arabské emiráty a Čína v moři a netroufám si odhadovat za jakou cenu. Cenu zemědělské půdy ovlivňují silně zejména plošné dotace a po jejich změně dojde vždy k odpovídající změně tržní hodnoty. Lesy nejsou dotacemi zasaženy a cena se spíše odvíjí od ceny konkrétní dřeviny v nich rostoucí. Rybníky lze rozdělit na vhodné k hospodaření různé intenzity, sportovnímu rybolovu nebo pouze jako specifické krajinné prvky. Kvalitní půda se vytváří po staletí, ale znehodnotit ji lze nevhodným hospodařením nepoměrně rychleji v řádu deseti let.   

Jak vypadá například typický zájemce o les, pole či rybník – a kdo na druhou stranu tyto nemovitosti nabízí? Jde stále nejčastěji o restituenty nebo se už po revoluci majitelé vícekrát vystřídali?

O pozemky k hospodaření se zajímají především lidé, kteří jim rozumí a ví, co chtějí nakoupit. Jsou to tedy převážně zemědělci, lesáci nebo dřevaři a rybníkáři. Samozřejmě po nedávné krizi ve stavebnictví se po zemědělských pozemcích začali ohlížet i čistě finančně orientovaní investoři. Naše společnost zastupuje pouze vlastníky pozemků a hledáme pro ně nejvýhodnějšího investora, který má specifické zpravidla lokální zájmy a dovede tak konkrétní pozemek nejlépe ocenit. Mezi vlastníky, které zastupujeme, je sice znát určitý pokles majetků z restitucí, ale novým jevem je zastupování vlastníků, kteří nakoupili pozemky a reinvestují nebo, a to zejména u lesů, nejsou spokojeni s výnosem z něj. Zde pak detailně posuzujeme reálné možnosti výnosu z lesa. Poté má majitel možnost hledat  nového nájemce nebo spolu řešíme možnost prodeje lesa.         

Co patří z vašeho portfolia – podle vašeho názoru – mezi nejvýhodnější investice?

Je množství výhodných investic a souvisí se znalostmi zkušenostmi investora v daném oboru. Nejlépe se prodávají ucelené soubory pozemků o výměře alespoň desítky hektarů. Je jedno, zda jde o les či zemědělskou půda nebo jejich kombinaci. Pokud je v blízkosti navíc stavební pozemek, pak je to ideální celek, o který je setrvale velký zájem. Kromě stávajících zemědělců a vlastníků lesů je zde nemálo schopných lidí, kteří po ukončení kariéry v podnikání hodlají na stará kolena extenzivně farmařit a uložit svůj rodinný majetek do farmy či lesa. Pokud je majetek opravdu kvalitní, pak je jeho likvidita, tedy schopnost úspěšného prodeje v rozumně dlouhé době, velmi příznivá. Peněz je na trhu dostatek a zájem je ukládat do hospodářských pozemků stabilní.

Na trhu s bydlením současnosti sledujeme mírný růst cen podpořený výhodnými hypotékami i celkovým ekonomickým růstem – jak to aktuálně vypadá se zemědělskými nemovitostmi?

I u zemědělských a lesních pozemků sledujeme v posledních letech setrvalý růst cen. Jediné riziko pro investora je při nákupu pozemků s nízkou bonitou, kde si troufám říct, že cena, za kterou se půda prodává, nebývá podložena její kvalitou. Někteří investoři se obecně konečně začínají více zajímat o kvalitu půdy a to je dobrý signál. Zemědělská půda ve velkém rozsahu díky intenzivnímu zemědělskému hospodaření a následné erozi ztrácí své úrodné vlastnosti. Údaje ohledně BPEJ již na mnohých místech neodpovídají skutečnosti a to nemyslím s ohledem na cenu, ale na kvalitu. U lesů je i přes mírný pokles ceny dřeva v loňském roce zájem stabilní. U lesů ale investoři na rozdíl od zemědělské půdy nemohou počítat s hypotékou, protože pro potřeby banky vám les nepojistí.

V současnosti se hodně hovoří o legislativě, která zvýhodňuje předkupním právem velká družstva jako zájemce o zemědělskou půdu na Slovensku – něco podobného se rovněž chystá u nás – jaký máte na tuto věc názor?

Tento návrh již několik měsíců leží v šuplíku a doufám, že tam zůstane ležet na vždy. Omezil by současným vlastníkům silně likviditu půdy. Ti by museli povinně projít složitým systémem zveřejnění nabídek na ministerském serveru, potom čekat a prodávat s povinným předkupním právem ve prospěch stávajících  nájemců a zemědělců. Tím by silně jednostranně zvýhodnil současné nájemce, tedy zpravidla velká družstva a zemědělské společnosti. K roku 2012 obhospodařovaly fyzické osoby 30 % a právnické osoby 70 % zemědělské půdy. Začínající nebo stávající soukromý zemědělec, který měl zájem půdu nakoupit a převážně hospodaří na své vlastní půdě, by tak měl silně ztížené možnosti novou půdu získat. Předkupní právo by měl u většiny půdy soused nebo kolchoz, který dosud v klidu hospodařil „na cizím“.

Myslíte, že podobná legislativa může zabránit tomu, aby zemědělskou půdu ovládl zahraniční kapitál?

Nejlepší ochranou půdy je její prodej farmářským rodinám, které mají i vždy v historii měly k půdě osobní a pevný vztah. Hlavním smyslem nového zákona o nabývání půdy měla být ochrana půdy před rozprodáním, ale výsledek se může oprávněně jevit, po informacích o účinnosti zákona na Slovensku, jako silně pochybný až protichůdný. Způsobil by podle našich zkušeností pouze urychlení přechodu zemědělské půdy, kterou dosud vlastní soukromí vlastníci do vlastnictví velkých agrárních společností, tedy právnických osob. Těm by tento zákon nijak neomezoval prodat vlastnické podíly či akcie prvnímu čínskému investorovi nebo komukoli jinému odkudkoli. Tak to i hladce probíhá za platnosti prakticky totožného zákona na Slovensku.