Správa nemovitostí: Něco nepříjemného se stane jednou za půl roku
29.9.2021
Ondřej Slabihoud je jednatelem správcovské firmy FEMA-M. Od momentu, kdy převzal rodinný podnik, se byznys úspěšně rozrůstá. Jeho správcovská firma nabízí služby pro majitele činžovních domů i jednotlivých bytů na různé úrovni. Někteří klienti si pouze nechají zpracovat pouze účetnictví, jiní upřednostní kompletní servis. „My dokonce nabízíme službu realitní kanceláře a v rámci ní je i lustrace klientů se kterými máme nějaký základní pohovor a díváme se také do registru dlužníků i centrální evidence exekucí,“ říká mimo jiné v rozhovoru pro 1RR.CZ Slabihoud.
Jak jste se dostal k podnikání v oblasti správy nemovitostí?
Máme nějaké nemovitosti v rodině, takže jsem k této oblast měl vztah z dřívějška. Odtud už nebylo daleko k tomu, abych v roce 2013 převzal po studiu práva rodinnou firmu FEMA-M s.r.o.
Máte tedy pro vaši činnost ideální kvalifikaci?
To se tak říci nedá, protože správa nemovitostí vyžaduje mix právně-ekonomicko-stavařského povědomí. Dobré proto je, když máte díky vzdělání pokrytou alespoň jednu z těchto oblastí.
Kolik máte ve správě nemovitostí?
Když jsem firmu převzal, tak jsme měli 25 činžovních domů. Teď je to už 40 objektů a 600 bytů.
Co je na vaši práci nejtěžší?
Asi to bude kontakt s lidmi – nájemníky i vlastníky bytů v momentě, kdy přijde nějaká havárie nebo jakýkoli jiný problém. Lidé jsou pak hodně vyděšení, očekávají, že problém bude vyřešen ihned. A pomoci jim, pokud je třeba zrovna pátek odpoledne, nebývá tak jednoduché. Jsou to havárie, situace kdy z nějakého bytu teče voda a není možné se tam dostat. Čekáte, jestli někdo zvedne telefon a rozhodujete, jestli bude nutné vyrazit dveře.
Musíte být pro klienty dostupní nonstop?
Ne, ale spolupracujeme s havarijním servisem, který pokrývá například víkendy a svátky.
Máte těch mimořádných událostí hodně?
Něco nepříjemného se při tom počtu nemovitostí, o které se staráme, stává asi tak jednou za půl roku.
Majitelé domů se pak díky vašim službám nemusejí o nic starat?
Nabízíme služby v různém rozsahu. Někteří majitelé třeba ani nežijí v České republice. V takovém případě nám svěří celý dům a máme noty s představou výše příjmů. Jak toho docílit už je na správcovské firmě. Jiní majitelé zase v Česku bydlí, o nemovitost se starají více, při rekonstrukci řídí, jak by mělo co vypadat. Další zase ve svém domě i bydlí, dohlížejí si na technické záležitosti a my pro ně zajišťujeme jen administrativní servis včetně nájemních smluv a podkladů pro daně. V této věci často komunikujeme i s daňovými poradci klientů.
Jaké z vašich úkolů jsou nejvíce náročné?
Kromě již zmíněných havárií jsou hodně složité i některé věci spojené s účetnictvím. Máme například situaci, kdy dům měl šest spolumajitelů. Během roku jeden zemřel, podíl se rozdrobil na ještě více spolumajitelů, do toho někdo svou část prodal. Měli jsme situaci, kdy pro jeden dům bylo nutné během jednoho roku udělat asi pět dílčích vyúčtování.
Vyhledávanou službou je také lustrace budoucích nájemníků?
My dokonce nabízíme službu realitní kanceláře a v rámci ní je i lustrace klientů se kterými máme nějaký základní pohovor a díváme se také do Registru dlužníků i Centrální evidence exekucí. S tím, kdo má záznam, nepreferujeme uzavření nájemního vztahu. Něco jiného je jen pokud člověk přijde sám od sebe, a vysvětlí důvody svého záznamu. S lidmi se záznamem se ale setkáváme v naprostém minimu. To už jsou častější i případy, kdy klienti stojí o pronájem bytu opravdu hodně a jsou ochotní platit víc, než kolik bylo inzerováno ve snaze získat vytoužený byt.
Stává se často, že za majitele podepisujete nájemní smlouvy, nebo je to jen v případě, kdy žijí v zahraničí?
Většinou za klienty podepisuji nájemní smlouvy já. Mám k tomu úředně ověřenou plnou moc.
Poskytujete služby také pro majitele jednotlivých bytů, nebo spíše pracujete pro vlastníky celých činžovních domů?
Máme i klienty, kteří si někde koupili samostatný byt často i v paneláku. Když mají zaměstnání, ve kterém jsou hodně vytížení, tak většinou nechtějí mít s bytem žádné starosti a svěří záležitost do péče správcovské firmy. U nás jsou tito klienti vedle těch, kteří mají celé činžovní domy, spíše v menšině, ale máme je.
Jak drahé jsou vaše služby?
U jednotlivých bytů máme většinou nastavenou procentuální odměnu a bývá ve výši od pěti do devíti procent nájmu. Záleží na tom, jaké služby po nás klienti vyžadují a jak vysoký nájem ve skutečnosti je. U vyššího nájmu to procento trochu klesá. Majitele můžeme zastoupit i na schůzích SVJ, pak už opravdu s bytem nemá žádné starosti. To uvítají hlavně majitelé v zahraničí.
A kdo platí za případné poruchy, havárie?
Většinou majitel. Za drobné opravy v bytech ale platí nájemníci, za škody na společných částech domů pak platí společenství vlastníků a my udržujeme komunikaci.
Kde je oblast vaší působnosti?
Jsme hlavně v Praze na Vinohradech, částečně na Žižkově, méně na Starém Městě, Malé Straně a na Letné. V okrajových částech máme spíš jednotlivé byty.
Mají jednotlivé lokality nějaká specifika?
Na Malé Straně je komplikovaný příjezd. A tím trpí hlavně řemeslníci. Když je například nutné opravit osvětlení v domě, pokud není například možnost zaparkovat někde v průjezdu, bývá to hodně komplikované. Řemeslníci v takových lokalitách ani nemají moc velkou chuť pracovat.
info@fema-m.cz
Tel.: 222 510 793, 773 658 321
Bruselská 11/518 120 00 Praha 2
